가점제·추첨제 비율 정리: 면적과 규제지역에 따라 달라지는 당첨 방식

2026. 11. 13. 작성 · 집해부

2026년 11월 13일 기준, 청약홈(한국부동산원) 안내와 「주택공급에 관한 규칙」 제28조를 바탕으로 정리했습니다. 아래 비율은 민영주택 1순위에 적용됩니다. 2순위는 전부 추첨입니다.

왜 중요할까요

가점이 낮은 청약자에게 가장 중요한 건 추첨제 물량이 얼마나 되느냐입니다. 같은 단지라도 주택형(면적)에 따라 가점제와 추첨제 비율이 달라서, 어느 평형에 넣느냐가 당첨 가능성을 바꿉니다. 내 점수가 궁금하면 청약 가점 계산기부터 써 보세요.

지역·면적별 비율 (숫자는 가점제 비율)

전용면적	투기과열지구	조정대상지역	비규제지역
60㎡ 이하	가점 40%, 추첨 60%	가점 40%, 추첨 60%	가점 40% 이하
60㎡ 초과 85㎡ 이하	가점 70%, 추첨 30%	가점 70%, 추첨 30%	가점 40% 이하
85㎡ 초과	가점 80%, 추첨 20%	가점 50%, 추첨 50%	추첨 100%

비규제지역 85㎡ 이하의 「가점 40% 이하」는 시장·군수·구청장이 따로 정해 공고한 경우에만 가점제를 씁니다. 청약홈은 일반 민영주택을 “가점제 40% 이하, 추첨제 60% 이상”으로 안내합니다.
수도권 공공주택지구(개발제한구역을 푼 면적이 지구의 절반 이상인 곳)는 기준이 따로 있습니다. 60㎡ 이하 40%, 85㎡ 이하 70%, 85㎡ 초과는 80% 이하에서 시장·군수·구청장이 정해 공고합니다.
비율로 나온 세대 수의 소수점은 올립니다.

읽는 법: 세 가지 예

서울(투기과열지구) 84㎡: 70%를 가점 순으로 뽑습니다. 가점이 낮으면 남은 30% 추첨에 기대야 합니다.
조정대상지역 100㎡: 절반이 추첨입니다. 같은 규제지역이라도 투기과열지구(추첨 20%)보다 추첨 비중이 높습니다.
비규제지역 99㎡: 전부 추첨입니다. 가점이 낮은 사람도 같은 조건에서 경쟁합니다.

추첨 물량도 무주택자가 먼저

투기과열지구, 조정대상지역, 수도권, 광역시의 민영주택 1순위에서 추첨 신청자가 물량보다 많으면, 추첨 물량을 아래 순서로 나눕니다.

추첨 물량의 75%를 무주택세대구성원에게 먼저 추첨합니다.
남은 물량은 무주택세대구성원과 1주택 세대를 함께 추첨합니다.
그래도 남으면 나머지 1순위자에게 돌아갑니다.

그래서 1주택자는 추첨제라도 무주택자보다 기회가 좁습니다.

가점제에서 떨어지면

가점제에서 떨어진 사람은 따로 신청하지 않아도 추첨제 대상에 자동으로 들어갑니다. 다만 1주택 세대, 최근 2년 안에 가점제로 당첨된 세대는 처음부터 가점제 대상이 아닙니다. 비규제지역에서 시장·군수·구청장이 정한 비율로 가점제를 적용할 때는 1주택 세대도 가점제에 들어갈 수 있습니다.

실제 공고문에서 확인할 곳

입주자모집공고에는 주택형별로 가점제와 추첨제 세대 수가 나옵니다. 집해부의 단지 해부 글에서 일반공급 물량을 면적대별로 정리하고 있으니, 함께 보면 어느 주택형이 추첨 비중이 큰지 쉽게 가늠할 수 있습니다.

출처

청약홈 당첨자 선정 안내
「주택공급에 관한 규칙」 제28조 (국가법령정보센터)

이 글은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료입니다. 실제 비율은 단지별 입주자모집공고를 따릅니다.

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