집 살 때 드는 돈 전체 목록: 분양가 말고 얼마가 더 들까

2026. 11. 14. 작성 · 2026. 11. 14. 수정 · 집해부

핵심 요약

분양가 말고도 취득세 등(1주택 기준 집값의 1.1–3.5%), 인지세, 국민주택채권 할인액, 등기·법무사 비용, 발코니 확장·옵션, 중도금 대출 이자가 듭니다.
5억원짜리 첫 집(전용 85㎡ 이하)이면 취득세와 지방교육세가 550만원이고, 생애최초 감면을 받으면 350만원입니다.
새로 분양받을 때는 보통 중개보수가 없고, 매매는 법정 상한(예: 2억 이상 9억 미만 0.4%) 안에서 협의합니다.

2026년 11월 14일 기준, 「지방세법」·「인지세법」·「주택도시기금법 시행령」·「공인중개사법 시행규칙」과 행정안전부 안내를 바탕으로 정리했습니다. 실제 금액은 단지별 공고문, 관할 구청, 금융기관에서 확인하세요.

한눈에 보기

항목	언제	얼마 정도	분양	매매
계약금	계약할 때	분양가·매매가의 10–20%	○	○
발코니 확장·유상 옵션	계약 때 또는 따로	단지마다 다름	○
중도금 대출 이자	공사 중 또는 입주 때	대출 조건에 따라	○
잔금	입주 때	나머지 금액	○	○
취득세·지방교육세·농특세	취득일부터 60일 안	집값의 1.1–3.5% (1주택)	○	○
인지세	계약서 쓸 때	1억원 넘으면 15만원 등	○	○
국민주택채권	등기할 때	매입 후 바로 팔면 할인액만 부담	○	○
등기 비용·법무사 보수	등기할 때	협의	○	○
중개보수	계약할 때	매매가의 0.4–0.7% 이내(2억원 미만은 0.5–0.6%, 한도 있음)		○
이사·입주 준비	입주 때	개인마다 다름	○	○

○ 표시는 해당 거래에서 보통 드는 돈입니다.

1. 계약금: 가장 먼저 필요한 현금

분양은 당첨자 발표 후 약 2주 안에, 매매는 계약서를 쓸 때 냅니다. 보통 10%, 인기 단지는 20%인 경우도 있습니다. 계약금은 대출로 마련하기 어려워 대부분 모아 둔 현금이 필요합니다. 계약금·중도금·잔금 정리

2. 발코니 확장·유상 옵션 (분양)

요즘 분양 아파트는 발코니 확장을 기본처럼 선택하는 경우가 많습니다. 시스템 에어컨, 붙박이장 같은 옵션도 따로 돈을 받습니다. 금액과 납부 일정은 공고문의 「발코니 확장」·「추가 선택품목」 표에 있습니다. 분양가에 포함되지 않는 돈이라 예산에서 빠뜨리기 쉽습니다.

3. 중도금 대출 이자 (분양)

중도금은 보통 대출로 내는데, 이자를 누가 언제 내는지가 단지마다 다릅니다. 공고문과 분양계약서에서 확인하세요.

무이자: 시행사가 이자를 냅니다.
이자 후불제: 시행사가 먼저 내 주고, 입주할 때 한꺼번에 정산합니다. 결국 내가 내는 돈이라 잔금 때 부담이 커집니다.

4. 취득세 등: 가장 큰 세금

집을 사면 취득일부터 60일 안에 냅니다. 분양 아파트는 잔금일과 사용승인일 중 늦은 날이 취득일입니다.

1주택 기준 집값	취득세	지방교육세	농특세(85㎡ 초과)
6억원 이하	1%	0.1%	0.2%
6억원 초과 9억원 이하	1–3% (구간 산식)	세율의 10%	0.2%
9억원 초과	3%	0.3%	0.2%

예: 5억원, 85㎡ 이하 첫 집이면 취득세 500만원 + 지방교육세 50만원 = 550만원입니다.
생애최초로 사면 최대 200만원(일부 소형 주택·인구감소지역은 300만원), 2024년 이후 출산한 가구는 최대 500만원까지 깎아 줍니다(12억원 이하).
집이 여러 채면 8%나 12% 중과세율이 붙을 수 있습니다.

내 경우 금액: 취득세 계산기

5. 인지세: 계약서에 붙는 세금

부동산 계약서를 쓰면 인지세를 냅니다. 주택 계약서는 1억원 이하면 내지 않습니다.

계약서 금액	인지세
1억원 초과 10억원 이하	15만원
10억원 초과	35만원

매도인과 매수인이 함께 쓴 계약서는 보통 반씩 냅니다. 분양계약서도 대상입니다.

6. 국민주택채권: 사자마자 파는 채권

집을 등기할 때 법에 따라 제1종 국민주택채권을 사야 합니다. 매입 비율은 집의 시가표준액(새 아파트는 취득가액)과 지역에 따라 정해집니다.

시가표준액	특별시·광역시	그 밖의 지역
1억6천만원 이상 2억6천만원 미만	2.3%	1.8%
2억6천만원 이상 6억원 미만	2.6%	2.1%
6억원 이상	3.1%	2.6%

대부분은 은행에서 산 즉시 되파는데, 이때 생기는 할인액만 실제 부담이 됩니다. 할인율은 매일 바뀌어 고정된 금액이 없습니다. 법무사나 은행에서 등기 당일 금액을 알려 줍니다.

7. 등기 비용과 법무사 보수

소유권 등기를 직접 하면 등기 신청 수수료만 들지만, 대부분 법무사에게 맡깁니다. 법무사 보수는 정해진 공식 금액이 없고 협의합니다. 분양 아파트는 입주 때 단체로 지정 법무사를 쓰는 경우가 많으니 견적을 미리 받아 보세요.

8. 중개보수 (매매·전세·월세)

공인중개사를 통해 거래하면 중개보수를 냅니다. 법이 정한 상한 안에서 협의합니다.

매매: 2억원 이상 9억원 미만은 0.4%, 9억원 이상 12억원 미만은 0.5% 등
전세: 1억원 이상 6억원 미만은 0.3% 등
중개사가 일반과세자면 부가세 10%가 붙을 수 있습니다.

분양 아파트를 새로 받는 경우에는 보통 중개보수가 없습니다. 내 경우 금액: 중개보수 계산기

예시: 5억원 아파트를 분양받는다면

85㎡ 이하, 무주택에서 첫 집, 계약금 10% 가정입니다.

항목	금액
계약금 (계약 때)	5,000만원
중도금 60% (공사 중, 보통 대출)	3억원
잔금 30% (입주 때)	1억 5,000만원
취득세 + 지방교육세	550만원 (생애최초 감면 시 350만원)
인지세	15만원 (매도인과 함께 쓰면 보통 반씩)
국민주택채권 할인액, 등기·법무사 비용, 발코니·옵션, 이자	단지·시점마다 다름

분양가 말고도 최소 수백만원, 옵션과 이자까지 더하면 그 이상이 더 든다고 생각하고 준비하는 게 안전합니다.

출처

「지방세법」 제11조, 제13조의2, 제151조 / 「지방세특례제한법」 제36조의3, 제36조의5 (국가법령정보센터)
「인지세법」 제3조, 제6조 (국가법령정보센터)
「주택도시기금법 시행령」 별표 (국민주택채권 매입 기준) (국가법령정보센터)
「공인중개사법 시행규칙」 별표 (주택 중개보수) (국가법령정보센터)
「주택공급에 관한 규칙」 제60조 (입주금 납부)

이 글은 일반적인 비용 항목을 정리한 참고 자료입니다. 실제 금액은 공고문, 계약서, 관할 구청, 금융기관에서 확인하세요.

자주 묻는 질문

5억원 아파트를 사면 취득세는 얼마인가요?

전용 85㎡ 이하 1주택이면 취득세 1%(500만원)와 지방교육세 0.1%(50만원)를 더해 550만원입니다. 생애최초 주택이면 최대 200만원을 감면받습니다.

부동산 계약서 인지세는 얼마인가요?

주택 계약서는 금액이 1억원 이하면 인지세가 없고, 1억원 초과 10억원 이하는 15만원, 10억원 초과는 35만원입니다. 매도인과 매수인이 함께 쓴 계약서는 보통 반씩 냅니다.

국민주택채권은 꼭 사야 하나요?

소유권 등기를 할 때 법에 따라 제1종 국민주택채권을 사야 합니다. 대부분 산 즉시 되팔고, 이때 생기는 할인액만 실제로 부담합니다.

분양받을 때도 중개보수를 내나요?

새 아파트를 분양받을 때는 공인중개사가 끼지 않으므로 보통 중개보수가 없습니다. 기존 집을 사고팔거나 전월세 계약을 할 때 냅니다.

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