계약금·중도금·잔금 정리: 분양대금은 언제, 얼마씩 내나

2026. 11. 13. 작성 · 2026. 11. 14. 수정 · 집해부

2026년 11월 13일 기준, 「주택공급에 관한 규칙」 제59조·제60조와 정부 공식 발표를 바탕으로 정리했습니다. 실제 비율과 날짜는 단지별 입주자모집공고가 정합니다.

분양대금은 네 덩어리

규칙은 입주금을 청약금, 계약금, 중도금, 잔금으로 나눕니다. 다만 1순위 청약자에게는 청약금을 따로 받을 수 없어서, 실제로는 계약금·중도금·잔금 세 번에 나눠 내는 경우가 대부분입니다.

이 상한을 따르면 흔히 보는 구조는 계약금 10–20%, 중도금 60–70%, 잔금 20–30% 정도입니다. 숫자는 단지마다 다르니 공고문의 「공급금액 및 납부일정」 표를 꼭 보세요.

계약은 당첨자 발표 11일 뒤부터

공급계약은 당첨자 발표일부터 11일이 지난 뒤, 3일 이상의 기간을 정해 맺습니다. 당첨 직후부터 계약일까지 계약금을 준비할 시간이 있다는 뜻이지만, 당첨 서류 확인도 이 사이에 진행되니 일정이 빠듯할 수 있습니다.

중도금은 공사 진행에 맞춰 나눠 냅니다

규칙은 중도금을 받는 방식도 정해 두었습니다.

• 기준 시점: 아파트는 전체 공사비의 50% 이상이 들어가고 동별 공정이 30% 이상일 때입니다.
• 기준 시점 앞뒤로 각각 2회 이상 나눠 받습니다. 중도금이 분양가의 30% 이하면 각각 1회 이상입니다.
• 기준 시점 전에는 중도금의 절반을 넘게 받을 수 없습니다.
• 첫 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 뒤에 받습니다.

그래서 중도금은 공사 기간 동안 여러 차례에 나뉘어 나갑니다. 계약부터 입주까지 기간이 길수록 납부 기간도 길어집니다. 집해부 단지 해부 글에는 단지별로 계약에서 입주까지 걸리는 기간을 정리해 두었습니다.

잔금은 입주 때

잔금은 사용검사일 이후에 냅니다. 동별 사용검사나 임시 사용승인으로 입주하는 경우에는 전체 입주금의 10%를 사용검사 이후에, 나머지를 입주일에 낼 수 있습니다. 잔금 시점에는 보통 주택담보대출로 전환하거나 전세 보증금으로 충당하는 계획을 세웁니다.

중도금 대출에서 알아 둘 것

중도금 대출의 구체적인 한도와 조건은 법령이 아니라 보증기관·금융기관 규정과 단지별 공고를 따릅니다. 공식 발표로 확인된 사항은 두 가지입니다.

• 규제지역 LTV 40%: 규제지역 지정에 따른 주택담보대출 비율 강화(70%에서 40%로)는 중도금 대출에도 적용됩니다. 다만 주택 가격별 주택담보대출 한도 차등(15억원 이하 6억원 등)은 중도금 대출에 적용되지 않는다고 금융위원회가 밝혔습니다(2025년 10월 29일).
• 분양가 12억원 상한 폐지: 주택도시보증공사(HUG) 중도금 대출 보증의 분양가 12억원 상한이 2023년 3월에 폐지됐습니다.

공고문에 중도금 대출 알선 여부와 이자 후불제·무이자 여부가 적혀 있으니 꼭 확인하세요. 이자 조건에 따라 입주 때 한꺼번에 내야 하는 돈이 크게 달라집니다.

자금 계획 체크리스트

1. 계약금(분양가의 10–20%)을 당첨자 발표 후 2주 안팎에 낼 수 있는가
2. 중도금 대출이 막힐 경우를 대비한 자금이 있는가 (규제지역 무주택자는 LTV 40%, 생애최초 70%)
3. 발코니 확장·유상 옵션 비용과 그 납부 일정
4. 잔금 시점의 대출 가능 금액과 기존 집 처분 계획
5. 취득세 등 세금

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출처

• 「주택공급에 관한 규칙」 제59조, 제60조 (국가법령정보센터)
• 금융위원회 설명 (정책브리핑, 2025년 10월 29일)
• 정부 발표 (정책브리핑, HUG 중도금 대출 보증 기준 개선)

이 글은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료입니다. 실제 납부 비율과 일정, 대출 조건은 단지별 입주자모집공고와 금융기관에서 확인하세요.