주택 대출 기초: 정책대출, LTV·DSR, 내 한도는 어떻게 정해질까

2026. 11. 14. 작성 · 2026. 11. 14. 수정 · 집해부

핵심 요약

주택 대출은 정부 기금의 정책대출(디딤돌·버팀목·신생아 특례·보금자리론)과 은행 주택담보대출로 나뉩니다. 소득·자산 기준을 채우면 정책대출 금리가 더 낮습니다.
은행 주택담보대출 한도는 LTV(집값 대비 비율), 수도권·규제지역 금액 한도(집값 15억원 이하 6억원), DSR(연소득 대비 원리금 40%) 중 가장 작은 금액입니다.
2025년 10월 16일부터 서울 전역과 경기 일부 규제지역의 무주택자 LTV는 40%이고, 생애최초는 70%입니다.

2026년 11월 14일 기준, 주택도시기금·한국주택금융공사 상품 안내와 금융위원회 발표(2025년 6·27, 9·7, 10·15 대책, 2026년 8월 13일 발표 등)를 바탕으로 정리했습니다. 대출 조건은 자주 바뀝니다. 실제 한도와 금리는 은행 심사로 정해집니다.

한눈에 보기

구분	무엇인가	누가	금리
정책대출 (구입)	디딤돌, 신생아 특례, 보금자리론	소득·자산 기준을 채운 무주택 세대	연 1.8–5%대, 소득·만기별 표
정책대출 (전세)	버팀목, 청년 버팀목, 신생아 특례 버팀목	소득·자산 기준을 채운 무주택 세대주	연 1.3–4.3%
은행 주택담보대출	시중은행 대출	누구나(규제 안에서)	은행마다 다름 (2026년 9월 평균 4.88%)

순서는 간단합니다. 정책대출 조건이 되는지 먼저 보고, 안 되거나 모자라면 은행 대출을 봅니다. 정책대출 자격 진단과 주택담보대출 한도 계산기로 바로 확인할 수 있습니다.

1. 정책대출: 집 살 때

상품	소득(부부합산)	집값	한도	기본 금리(수도권, 우대 전)
디딤돌 (일반)	6천만원 이하	5억원 이하	2억원	연 2.85–4.15%
디딤돌 (생애최초)	7천만원 이하	5억원 이하	2억 4천만원	〃
디딤돌 (신혼·2자녀)	8,500만원(신혼)·7천만원(2자녀) 이하	6억원 이하	3억 2천만원	〃
신생아 특례 디딤돌	1억 3천만원(맞벌이 2억원) 이하	9억원 이하	4억원	연 1.8–4.5%
보금자리론	7천만원(신혼 8,500만원) 이하	6억원 이하	3억 6천만원(생애최초 4억 2천만원)	고정 연 5.00–5.30% (2026.11.9 공시)

디딤돌·신생아 특례는 순자산 5억 1,100만원 이하, 전용 85㎡ 이하 집이어야 합니다.
금리는 소득이 낮고 기간이 짧을수록 낮습니다. 수도권 밖 집은 0.2%p 더 낮습니다.
청약통장 가입기간, 자녀 수 등으로 우대금리를 받을 수 있습니다. 디딤돌은 우대 합계 최대 0.5%p(다자녀 0.7%p)입니다.
신생아 특례는 대출 신청일 기준 2년 안에 아이를 낳은(입양 포함) 가구가 대상입니다.
정책대출은 DSR 대신 DTI 60%를 봅니다. 대신 은행 주택담보대출을 이미 쓰고 있으면 받을 수 없습니다.

2. 정책대출: 전세 얻을 때

상품	소득(부부합산)	보증금 상한	한도	기본 금리
버팀목 (일반)	5천만원 이하	수도권 3억원, 그 외 2억원	수도권 1억 2천만원, 그 외 8천만원 (보증금의 70%)	연 2.5–3.5%
버팀목 (신혼·2자녀)	7,500만원(신혼) 이하	수도권 4억원, 그 외 3억원	수도권 2억 5천만원, 그 외 1억 6천만원 (80%)	〃
청년 버팀목	5천만원 이하, 만 19–34세	3억원	1억 5천만원 (80%)	연 2.2–3.3%
신생아 특례 버팀목	1억 3천만원(맞벌이 2억원) 이하	수도권 5억원, 그 외 4억원	2억 4천만원 (80%)	연 1.3–4.3%

전세 상품은 순자산 3억 4,500만원 이하입니다.
무주택 세대주여야 하고, 정책 전세대출은 DSR 계산에서 빠집니다.

3. 은행 주택담보대출: 한도는 세 가지 중 가장 작은 것

① LTV: 집값의 몇 %까지

나는	규제지역	비규제 수도권	지방
무주택자	40%	70%	70%
생애최초	70%	70%	80%
서민·실수요자	60%	70%	70%
집을 더 사는 경우	0% (대출 불가)	0%	60%

규제지역은 서울 25개 구 전체와 경기 15곳(과천, 광명, 하남, 의왕, 구리, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지·기흥, 화성 동탄구)입니다.

② 지역 금액 한도: 수도권·규제지역

집값(시세)	최대 대출
15억원 이하	6억원
15억원 초과 25억원 이하	4억원
25억원 초과	2억원

수도권 전체와 규제지역에 적용되고, 생애최초도 같습니다. 지방 비규제지역에는 없습니다.

③ DSR: 소득으로 갚을 수 있는 만큼

1년 동안 갚는 모든 가계대출 원리금 ÷ 연소득이 40%(은행)를 넘으면 안 됩니다. 총대출이 1억원을 넘으면 적용합니다.

여기에 스트레스 DSR이 붙습니다. 앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고, DSR을 계산할 때만 금리를 더 높게 잡는 제도입니다.

수도권·규제지역 주택담보대출: +3.0%p
지방: +0.75%p (2026년 12월 31일까지 완화)
고정금리 기간이 길수록 덜 더합니다. 예: 30년 대출에 5년 고정 혼합형이면 수도권은 3.0%p의 80%만 더합니다.

예: 연소득 7천만원, 금리 4.88%, 30년 변동금리면 수도권 DSR 한도는 대략 3억원대입니다. 같은 조건으로 지방이면 4억원대가 됩니다. 정확한 값은 한도 계산기로 확인하세요.

4. 청약 당첨부터 입주까지 대출 흐름

계약금: 대출이 거의 안 되므로 현금으로 준비합니다.
중도금 대출: 공사 중 분양가의 60% 안팎을 단체로 대출받는 경우가 많습니다. 금액 한도와 DSR은 적용되지 않지만 규제지역 LTV 40%는 적용됩니다.
잔금 대출: 입주할 때 중도금 대출을 갚고 주택담보대출로 바꿉니다. 이때 지역 금액 한도와 DSR이 적용되므로 미리 계산해 두세요.
수도권·규제지역은 대출 후 6개월 안에 전입해야 합니다.

집해부 단지 페이지의 「당첨되면 돈 일정」에서 주택형별로 잔금 때 받을 수 있는 최대 대출(LTV·지역 한도 기준)을 바로 볼 수 있습니다.

5. 곧 바뀌는 것 (2027년 1월 1일 예정)

수도권·규제지역 아파트를 가진 1주택자가 그 집에 산 적 없이 임대만 하고 있으면 전세대출이 원칙적으로 막힙니다.
DSR을 계산할 때 소득이 크게 오른 경우 최근 2–3년 평균 소득으로 봅니다.
지방 스트레스 DSR 완화가 끝나는지 12월 발표를 확인해야 합니다.

출처

주택도시기금 디딤돌대출, 신생아 특례 디딤돌, 버팀목 전세자금, 청년전용 버팀목, 신생아 특례 버팀목
한국주택금융공사 보금자리론, 금리 안내
금융위원회 6·27 가계부채 관리 강화, 10·15 주택시장 안정화 대책, 10·15 대책 FAQ, 스트레스 DSR 3단계, 2026년 8월 13일 발표
한국은행 2026년 9월 금융기관 가중평균금리

이 글은 일반적인 대출 기준을 정리한 참고 자료이며 특정 금융상품을 권유하지 않습니다. 실제 한도와 금리는 금융기관 심사에 따라 달라집니다.

자주 묻는 질문

정책대출과 은행 대출은 무엇이 다른가요?

정책대출은 주택도시기금·한국주택금융공사가 소득·자산 기준을 채운 무주택 세대에 낮은 금리로 빌려주는 대출이고, 상품별 한도와 DTI 60%를 따릅니다. 은행 주택담보대출은 누구나 신청할 수 있지만 LTV·지역 금액 한도·DSR 40% 규제를 받고 금리가 더 높습니다.

대출 금리는 얼마나 자주 바뀌나요?

정책대출 금리는 정부 고시로 1년에 몇 번 바뀌고, 보금자리론은 매달 공시합니다. 은행 주택담보대출 금리는 은행마다 다르고 수시로 바뀝니다. 2026년 9월 은행 주택담보대출 평균 금리는 연 4.88%였습니다(한국은행).

내 재산이나 소득에 따라 대출이 달라지나요?

네. 정책대출은 부부합산 연소득과 순자산(구입 5억 1,100만원, 전세 3억 4,500만원 이하)이 기준을 넘으면 받을 수 없습니다. 은행 대출은 연소득에 따라 DSR 한도가 정해지고, 집값·지역·가진 집 수에 따라 LTV와 금액 한도가 달라집니다.

청약에 당첨되면 대출은 언제 받나요?

계약금은 대부분 현금으로 내고, 공사 중에는 중도금 대출, 입주 때는 잔금 대출(주택담보대출)을 받습니다. 중도금 대출에는 금액 한도와 DSR이 적용되지 않지만 규제지역 LTV 40%는 적용되고, 잔금 대출로 바꿀 때 금액 한도가 적용됩니다.

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