집 세금 기초: 살 때, 갖고 있을 때, 팔 때 내는 세금 (1주택 기준)

2026. 11. 14. 작성 · 2026. 11. 14. 수정 · 집해부

2026년 11월 14일 기준, 국세청·행정안전부·법제처 생활법령 안내와 정부 발표를 바탕으로 정리했습니다. 무주택에서 첫 집을 사는 1세대 1주택 기준이고, 다주택이나 분양권·입주권이 섞이면 규칙이 달라집니다. 실제 세액은 국세청(홈택스), 위택스, 세무 전문가에게 확인하세요.

한눈에 보기

1. 살 때: 취득세

집을 사면 취득일부터 60일 안에 냅니다. 보통 잔금일이 취득일이고, 새로 분양받은 아파트는 잔금일과 사용승인일 중 늦은 날입니다.

• 1주택은 집값 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%, 그 사이는 집값에 따라 1–3% 사이 산식으로 정해집니다.
• 지방교육세가 붙고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 붙습니다.
• 생애최초로 사면 최대 200만원(일부 소형 주택·인구감소지역 300만원), 2024년 이후 출산한 가구는 최대 500만원을 깎아 줍니다.

내 경우 금액: 취득세 계산기 · 다른 부대비용: 집 살 때 드는 돈 전체 목록

2. 갖고 있을 때: 재산세

매년 6월 1일에 집을 가진 사람이 그해 재산세를 모두 냅니다. 고지서는 두 번 나옵니다.

• 7월 16–31일: 절반
• 9월 16–30일: 나머지 절반
• 1년 세금이 20만원 이하면 7월에 한 번에 걷을 수 있습니다.

계산 방법은 이렇습니다.

1. 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율. 일반은 60%이고, 1세대 1주택은 공시가격에 따라 43–45%로 더 낮습니다(2026년, 행정안전부 발표).
2. 세율: 일반 0.1–0.4%. 1세대 1주택이면서 공시가격 9억원 이하는 0.05–0.35%의 낮은 세율을 씁니다.
3. 여기에 지방교육세(재산세의 20%), 도시지역분, 소방 관련 세금이 함께 고지됩니다.

6월 1일이 중요합니다. 잔금을 5월 31일에 치르면 산 사람이, 6월 2일에 치르면 판 사람이 그해 재산세를 냅니다. 분양 아파트는 입주 시기에 따라 첫해 재산세가 달라질 수 있습니다.

3. 갖고 있을 때: 종합부동산세

비싼 집에만 붙는 세금입니다. 역시 6월 1일 기준이고 12월 1–15일에 냅니다.

• 1세대 1주택을 혼자 명의로 가졌다면 공시가격 12억원까지는 내지 않습니다. 그 밖에는 사람별로 9억원을 빼고 계산합니다.
• 부부가 함께 가진 1주택은 9월 16–30일에 신청하면 1세대 1주택 방식으로 계산할 수 있습니다.
• 오래 가졌거나(최대 50%) 나이가 많으면(최대 40%) 세금을 깎아 주며, 합쳐서 최대 80%입니다.

첫 집이 공시가격 12억원 이하라면 대부분 종부세는 신경 쓰지 않아도 됩니다.

4. 팔 때: 양도소득세

집을 팔아 남긴 이익에 붙는 세금입니다. 1세대 1주택은 요건을 채우면 비과세입니다.

1세대 1주택 비과세 요건

• 파는 날 기준으로 집이 1채이고
• 2년 이상 보유했으며
• 살 때 그 집이 조정대상지역이었다면 보유 기간 중 2년 이상 거주까지 해야 합니다.
• 이렇게 채우면 판 가격 12억원까지 전액 비과세입니다. 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼만 세금을 냅니다.

2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전체와 경기 12곳이 조정대상지역입니다(2026년 7월부터 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리 추가). 이 지역에서 새로 집을 사면 비과세를 받으려면 2년을 직접 살아야 합니다. 전세를 끼고 사는 계획이라면 꼭 따져 보세요.

2년 안에 팔면 세금이 무겁습니다

• 1년 미만 보유: 이익의 70%
• 1년 이상 2년 미만: 60%
• 2년 이상: 기본세율(6–45%)

집을 갈아탈 때: 일시적 2주택

새 집을 먼저 사고 원래 집을 나중에 팔면 잠시 2주택이 됩니다. 원래 집을 산 지 1년이 지난 뒤 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 원래 집을 팔면 비과세를 받을 수 있습니다.

• 두 집 모두 조정대상지역이면 2년으로 짧아졌습니다. 2026년 8월 4일 이후 새로 산 집부터 적용되고, 그 전에 샀거나 계약금을 낸 경우는 3년입니다.

오래 살수록 깎아 줍니다

12억원 넘는 집을 팔 때 과세되는 부분은 장기보유특별공제로 줄여 줍니다. 1세대 1주택은 보유 기간과 거주 기간을 합쳐 최대 80%까지인데, 2년 이상 살아야 이 높은 공제율을 받습니다.

분양권도 주택 수에 들어갑니다

2021년 이후 산 분양권과 조합원 입주권은 비과세를 따질 때 주택 수에 들어갑니다. 집 1채에 분양권이 있으면 2주택처럼 판단될 수 있으니, 팔기 전에 국세청이나 세무사에게 확인하세요.

5. 돌려받는 세금: 연말정산 공제

첫 집을 사는 해에는 청약통장 소득공제를 받을 수 없습니다. 1월 1일부터 12월 31일까지 계속 무주택이어야 하기 때문입니다.

6. 세금 달력

바뀔 수 있는 것

2026년 8월에 발표된 세제 개편안(종부세 실거주 1주택 공제 14억원, 장기보유특별공제 개편 등)과 행정안전부 지방세 개편안(40세 미만 생애최초 감면 한도 300만원 등)은 2026년 11월 현재 국회를 통과하지 않았습니다. 이 글은 현재 시행 중인 기준만 담았고, 확정되면 고쳐 두겠습니다.

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출처

• 국세청 1세대 1주택 비과세 고가주택 계산, 장기보유특별공제, 양도소득세 세율, 주택청약종합저축 소득공제, 장기주택저당차입금 이자상환액 공제
• 법제처 생활법령 1세대 1주택 비과세
• 정책브리핑 조정대상지역 지정(2025.10), 일시적 2주택 처분 기한 조정, 월세 세액공제 개정
• 「지방세법」 제111조의2 (1세대 1주택 재산세 특례세율), 「종합부동산세법」 (국가법령정보센터)

이 글은 1세대 1주택 기준의 일반적인 내용을 정리한 참고 자료입니다. 실제 세액과 비과세 여부는 개인 상황에 따라 달라지니 국세청, 위택스, 세무 전문가에게 확인하세요.