분양가상한제란: 거주의무와 전매제한 기간 정리

2026. 11. 13. 작성 · 2026. 11. 14. 수정 · 집해부

2026년 11월 13일 기준, 법제처 생활법령 「아파트 분양받기」(2026년 10월 15일 기준), LH 청약플러스, 국토교통부 발표를 바탕으로 정리했습니다. 단지별 전매제한·거주의무는 입주자모집공고와 청약홈 「분양권 정보」에서 확인하세요.

분양가상한제는 어디에 적용되나

• 공공택지에서 공급하는 주택
• 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한 공공택지 밖(민간택지) 지역의 주택
• 참고: 2024년 3월 27일 이후 모집공고분부터 공공재개발 주택도 분양가상한제(민간택지) 주택과 같은 기간 전매가 제한됩니다.

분양가가 법이 정한 산정 기준 안에서 매겨지고, 그 대신 아래 두 가지 제약이 붙습니다. 집해부 단지 해부 글에는 분양가상한제 적용 여부를 표시해 두었습니다.

전매제한: 분양권이나 집을 언제부터 팔 수 있나

2023년 4월 7일부터 크게 줄었습니다(수도권 최대 10년에서 3년, 수도권 밖 최대 4년에서 1년). 이미 분양된 주택에도 적용됐습니다.

• 기간은 당첨자로 선정된 날부터 셉니다.
• 여러 기준에 걸리면 가장 긴 기간을 적용합니다.
• 기간 안에 소유권이전등기를 마치면 기간이 끝난 것으로 봅니다.
• 근무·질병·취학·결혼으로 세대원 전원이 이사(수도권 안 이사는 제외), 해외 이주, 이혼, 경매 등은 예외적으로 팔 수 있습니다. 분양가상한제 주택은 LH가 우선 매입할 수 있습니다.

거주의무: 직접 들어가 살아야 하는 기간

수도권의 분양가상한제 주택은 일정 기간 직접 살아야 합니다.

• 분양가가 인근 시세의 100% 이상이면 거주의무가 없습니다.
• 지방은 거주의무가 없습니다.
• 2024년 「주택법」 개정으로, 입주 가능일에 바로 들어가지 않아도 최초 입주 가능일부터 3년 안에 입주하면 됩니다. 다만 토지임대부 분양주택은 최초 입주 가능일에 입주해야 합니다.

산 것으로 보는 예외

입주 준비 기간(최대 90일), 근무·취학·질병 치료로 다른 지역에 사는 경우(수도권 안 이사는 제외), 해외 체류, 군인 인사발령 등은 거주한 것으로 봅니다. 상당수는 LH 확인이 필요합니다.

재당첨 제한도 10년

분양가상한제 주택에 당첨되면 10년 동안 다른 분양주택에 당첨될 수 없습니다(투기과열지구 주택도 10년, 조정대상지역 주택은 7년). 다른 주택의 제한 기간은 청약 1순위 조건 정리를 참고하세요.

헷갈리기 쉬운 제도

분양가상한제의 거주의무와 토지거래허가구역의 실거주 의무는 다른 제도입니다. 서울 전역 등 토지거래허가구역에서 집을 살 때 붙는 실거주 의무는 분양가상한제와 별개로 적용됩니다.

출처

• 법제처 생활법령 전매제한, 거주의무
• LH 청약플러스 전매제한·거주의무 안내
• 국토교통부 발표 (정책브리핑, 2023년 4월 전매제한 완화, 2020년 재당첨 제한 강화)
• 청약홈 분양권 정보(단지별 전매제한)

이 글은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료입니다. 실제 기간은 단지별 입주자모집공고를 따릅니다.